نقش لیزینگ‌ها در ایجاد تعادل در بازار مسکن

اگرچه تب و تاب انتخاباتی در حال فرو کش کردن است و در حال نزدیک شدن به یک فضای آرام پس از انتخابات هستیم اما پاره ای از مباحث مطرح شده و بحث شده را نباید به باد فراموشی سپرد. یکی از این مباحث مشکلات حوزه مسکن بوده که از موضوعات ثابت محافل انتخاباتی به شمار می‌رفت.

*محمد صالحی تبار- مدیر عامل واسپاری ملت*
اگرچه دولت یازدهم با برنامه هایی مانند افزایش تسهیلات خرید مسکن، تکمیل و واگذاری مسکن مهر، اجرای پروژه مسکن اجتماعی، نوسازی مسکن روستایی و غیره سعی در ایجاد رونق در این بخش کرده اما بازهم این اقدامات نتوانسته سایه رکود را از سر این بخش دور کند. از طرف دیگر بخش بسیار قابل توجهی از منابع مالی کشور در پروژهای نیمه تمام و خانه های خالی که عمدتا با مقاصد غیر مصرفی خریداری شده اند بلوکه شده است به طوری که وزیر مسکن دولت یازدهم تعداد خانه های خالی را حدود 2.5 میلیون خانه اعلام کرده که اگر متوسط قیمت هر خانه را معادل 350 میلیون تومان در نظر بگیریم، به رقمی در حدود 250 میلیارد دلار خواهیم رسید که این رقم بیش از سه برابر ارزش روز سهام شرکت های پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار است، علی رغم اینکه در کشور خانوارهای بدون مسکن هر سال در حال افزایش است.
این موضوع را از منظر علم اقتصاد می توانیم به شکست بازار تعبیر کنیم. در مباحث اقتصادی هرجا که بحث شکست بازار و عدم توانایی آن در پاسخ به عرضه و تقاضا مطرح می شود، این دولت است که باید با سیاست های خود زمینه دستیابی میلیون ها خانوار ایرانی به خانه را از طریق ایجاد تعادل در بازار فراهم آورد.
قبل از ارائه راهکار به تجربه دو کشور با شرایط مشابه وضعیت ایران اشاره می کنیم. نتایج تحقیقات انجام شده بر بازار ملک در کره جنوبی نشان می دهد که این کشور نیز مانند ایران با سندرم خانه های خالی و مستاجران بدون خانه روبه رو بوده است. اگرچه دولت کره جنوبی تا سال 2003 به سیاست های ناکارآمد خود مبنی بر ارائه مسکن انبوه ادامه می داد اما با بررسی های دقیق تر متوجه این موضوع شد که باید سیاست های تشویقی خود را از طرف عرضه کمتر کرده و به سمت سیاست های تشویقی طرف تقاضا سوق دهد. از طرح های مهم حل مشکل مسکن در کشور کره جنوبی، طرح مسکن رفاه بود که یکی از برنامه های آن بهبود شرایط کم درآمدها برای دسترسی به مسکن از طریق بعضی از روش ها از جمله صنعت لیزینگ بوده است.
همچنین در همسایگی ما در کشور ترکیه سال هاست که با اتخاذ روش های مختلف بانکی و لیزینگی در حال فروش مسکن بوده و حتی متاسفانه شاهد خروج سرمایه های هموطنانمان به سمت بازار ملک این کشور در برهه ای از زمان نیز بوده ایم.
لیزینگ مسکن یکی از راهکارهایی است که می تواند مانند تجربه کشور کره و ترکیه شرایط خود را به سبب پرداخت های دوره ای و انعطاف بالا در پرداخت ارزش دارایی، با شرایط پرداختی افراد کم درآمد وفق دهد. در واقع صنعت لیزینگ می تواند به عنوان ابزاری برای ترمیم شکست بازار مورد توجه قرار گیرد زیرا بدون اینکه به انحراف منابع منجر شود می تواند بر سر یک دارایی مشخص، عرضه و تقاضا کننده را به هم برساند.
حجم فعالیت شرکت های لیزینگ در دنیا در بخش مسکن بسیار گسترده تر از ایران است. بررسی گستردگی فعالیت شرکت های لیزینگ در سایرمناطق دنیا نشان از تفاوت وضعیت ایران و دنیا دارد. بر اساس گزارشی که leaseurope برای سال 2015 از وضعیت فعالیت شرکت های لیزینگ در اروپا منتشر کرده است، حجم فعالیت های 33 شرکت مورد بررسی در این قاره در بخش املاک و مستغلات به 16 میلیارد یورو می رسد.
موانع و محدویت های لیزینگ مسکن در ایران
موارد قانونی بسیار کمی را می توان در حمایت از ورود شرکت های لیزینگ به بحث مسکن مشاهده کرد، حتی با وجود اینکه قوانینی در این راستا وجود دارد اما مصوباتی ابلاغ شده که این قوانین را به نحوی خنثی کرده اند به طوری که با وجود قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و همین طور تاکید آیین نامه اجرایی ماده 14 این قانون در استفاده از خدمات شرکت های لیزینگ، اما کماکان مصوبات شورای پول و اعتبار ورود شرکت های لیزینگ را به این بخش با محدودیت و ممنوعیت هایی مواجه کرده است. از جمله می توان به اصلاحیه دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر شرکت های لیزینگ مصوب سال 95 شورای پول و اعتبار و به طور مشخص به ماده 35 آن اشاره داشت که صراحتا اعلام می دارد شرکت های لیزینگ می توانند حداکثر تا 70 درصد ارزش ملک را لیزینگ کنند. همچنین در این ماده آمده است که ورود شرکت های لیزینگ بانکی به بخش مسکن تابع تصمیمات شورای پول و اعتبار است.
این در حالی است که در بخشنامه تسهیلات و تعهدات افراد مرتبط بانک مرکزی حد تسهیلات پرداختی محدود به 3 درصد سرمایه پایه بانک سهامدار شده و از طرفی قیمت تمام شده تسهیلات برای لیزینگ های بانکی با لیزینگ های غیربانکی تفاوتی نداشته و نرخ های مصوب شورای پول و اعتبار و هیات مدیره اعمال می شود، در نتیجه شرکت های لیزینگ بانکی نیز هیچ رانت و فرصت ویژه ای در اخذ تسهیلات نخواهند داشت. از طرف دیگر بخش قابل توجهی از شرکت های فعال و مجاز صنعت لیزینگ، بانکی محسوب می شوند که این موضوع در کنار پایین بودن میانگین سرمایه شرکت های لیزینگ در این صنعت عملا نمی تواند رویای راه اندازی لیزینگ مسکن را محقق کند.
تأمین مالی گران قیمت شرکت های لیزینگ عاملی است که نباید به سادگی از کنار آن گذشت. این عامل سبب می شود که حتی لیزینگ های غیربانکی فعال نیز نتوانند نیازهای مسکن دهک های پایین درآمدی را تأمین کرده و حوزه فعالیت های آنها به خرید و فروش ویلا و ساختمان های لوکس محدود شود. در حالی که همان طور که صنعت لیزینگ توانسته است نقش قابل توجهی در تأمین اموال منقول و خودروی طبقات متوسط و کم درآمد جامعه ایفا کند می تواند در کنار تدبیر و مدیریت صحیح اولیای امور اقتصادی، بانکی و پولی کشور، نیازهای طبقات پایین و متوسط را در حوزه لیزینگ تأمین کند.
بارقه های امید در سال جاری
شرکت های لیزینگ به عنوان متخصصان فروش، قادر خواهند بود با بازاریابی و یافتن گروه های هدف، بازار را از شکست خارج کرده و حتی موجبات خروج دولت از رکود در بخش مسکن را فراهم آورند. بدون شک یکی از آفت های این بخش در اقتصاد کشور دیدگاه سوداگری به ملک بوده و لیزینگ ها می توانند این دیدگاه را به سمت مصرف گرایی سوق داده و مصرف کننده واقعی را به سمت خانه دار شدن سوق دهند، در کنار اینکه سرمایه گذاران بخش مسکن نیز می توانند شاهد بازدهی دارایی خود باشند.
در ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی در راستای اجرای برنامه های حمایتی بخش مسکن مجاز است در چارچوب تفاهم نامه مشترک با مؤسسات اعتباری یا شرکت های لیزینگ نسبت به تخصیص یارانه سود تسهیلات در سقف اعتبارات مصوب مربوط درچارچوب موافقت نامه مبادله شده با سازمان برنامه و بودجه کشور اقدام کند. اجرایی شدن این موضوع در کنار مهیا سازی زمینه ورود شرکت های لیزینگ به طرح هایی چون مسکن اجتماعی می تواند به گسترش لیزینگ مسکن برای دهک های پایین درآمدی کمک شایان توجهی کند.
یکی از پیشنهادهایی که می توان در خصوص حمایت دولت دوازدهم از ورود شرکت های لیزینگ به بخش مسکن ارائه کرد، برداشتن محدویت و ممنوعیت های غیر ضرور موجود و فراهم کردن امکان استفاده شرکت های لیزینگ از منابع صندوق توسعه ملی و یا صندوق هایی که از منابعی چون کمک های خیرین مسکن ساز، یارانه های بخش مسکن، منابع بانک ها، منابع داخلی وزارت مسکن و سایر موارد ایجاده شده است.
لذا به جای ورود مستقیم نهادهای فوق الذکر به بخش مسکن و تحریک یک طرفه عرضه یا تقاضای آن که موجب افزایش شکاف موجود و به وجود آمدن شرایط تورمی و یا رکودی در بازار خواهد شد، صنعت لیزینگ می تواند با فراهم کردن شرایط فروش برای تولید کننده (طرف عرضه) از طریق فروش قسطی و اجاره به شرط تملیک برای خریداری که مصرف کننده نهایی(طرف تقاضا) است، ضمن ایجاد رونق غیر تورمی در سمت عرضه مسکن، تقاضای مصرفی (نه سرمایه گذاری) و موثر مسکن را نیز تقویت کند، چرا که با توجه به بلند مدت بودن مدت قرار دادهای لیزینگ مسکن، امکان معامله مجدد آن تا سر رسید قرارداد وجود نداشته و سوداگری و افزایش قیمت را به دنبال نخواهد داشت.